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调查南山将蝉联深圳新房均价最高区
www.179179.cn    来源:南方都市报  2014-2-16
 
 每年春节一过,媒体就奔赴全市各处楼盘现场,为读者带来最新、最全、最准确的新盘资讯,并结合业内专家和买卖双方的采访,提出细致的购房建议。今年,3月1日开始,3月5日结束,期间恰逢“新国五条”细则出台,第一时间在楼盘销售现场采访到市场风向的变化。
  
  “供应量超去年,开发商不会再捂盘”
  
  曹取世联地产华南区首席分析师
  
  今年新盘供应量明显超过去年。开发商也看得很清楚,目前价格还能够卖得出去,一旦细则落地,将会造成较大的市场调整,因此至少今年上半年,一般不会刻意捂盘或者过于追求高利润率,都会能卖赶紧卖,尤其一些大房企。下半年尽管市场预期会对深圳有较大影响,但是不会发生根本性逆转。
  
  至于购房者,通过这次细则也可看出,没有提到首套房,二套房的信贷决策也交给地方银行来决定,政府鼓励自住的意图依然十分明显。所以刚需置业者,现在依然可以趁着二手房交易个人所得税新政落地前赶紧买。
  
  “开发商走量为主,后市价格基本稳定”
  
  玉家雄中原二级市场董事总经理
  
  在今年年初的时候,我们做了粗略统计,深圳今年可推项目的总建筑面积超过1千万平方米,不过这是按照整个项目的面积来计算的,考虑到项目分期、延期的情况,预计今年供应约有300万-400万平方米。这个规模比往年增多,部分原因是普遍容积率增加造成总建面增加。
  
  这一数据相较于深圳去年大约300多万的成交量基本上来说可以是供不应求的,可以看到春节后市场开始时延续了去年底、今年初的旺盛势头,卖得都很不错,不过近期调控政策出台,开发商的策略是走量为主,因此后市看价格不会有明显提升。
  
  “刚需新盘价格竞争大,难涨价”
  
  邓志旺深职院房地产研究所所长
  
  按照我的估计,深圳今年的市场供应应该会有五六百平方米的规模,包括新的住宅楼盘以及旧改项目,因为所有供应货量不会百分之百被消化,再加上项目区位的集中,因此预计今年市场供求趋于平衡。
  
  近期新政之下,有些需求会从二手房转向新房市场。虽然说深圳长期执行限购、限贷、限价政策,新政也继续打击到投资性需求,价格再暴涨的空间比较小,但是深圳市场上仍大量刚需在主导,他们对于价格很敏感,新项目空间分布相对集中和同质化,在价格上存在竞争,后市价格预计趋于稳定。
  
  专家观点
  
  新盘搜罗焦点片区转移,刚需产品为主
  
  今年南都置业特攻队出发前,制定行程路线,发现新鲜的楼盘名比去年偏多,尤其多了城市综合体或旧城改造后的项目,如梅林40万平方米的卓越城、南山45万平方米的软件产业园、坂田180万平方米的佳兆业城市广场、横岗首个旧改项目麟恒中心广场等。
  
  综合世联和中原关于2013年深圳入市新盘的统计数据来看,预计今年新增住宅面积在600万平方米左右,超过2012年批售面积533万平方米。若加上目前已经入市,但是尚未售出的存量房,今年全年预计市场上的可售货量在千万平方米以上。
  
  5天的踩盘可见,新盘供应焦点片区在转移,曾经炙手可热的宝安中心区、龙岗中心城,现在已过开发高潮,少见新盘,而坂田因为华为科技新城的规划、横岗因为地铁开通及旧改启动、香蜜北因为四家房企精耕细作等,成为新的焦点区域,当然,新盘最多最集中的还是去年开始大热的龙华新区,几乎在龙华线的每个地铁口附近都能拍到好几个新盘的建筑工地。同时,显而易见的是,刚需产品仍是今年新盘的主力,尤其龙华、横岗、坂田、西乡等片区关外沿地铁线片区。
  
  购房现场买方奔新房,开发商“能卖赶紧卖”
  
  也就是在南都置业特攻队刚出发的第一天,3月1日晚间,“新国五条”细则出台,核心内容涉及限购扩围、限贷升级以及出售自有住房征收20%个人所得税等。此后一连四天的踩盘过程中,南都记者现场采访了大量购房者,发现首次购房者表现相对淡定,认为调控目标愈发清晰,针对的是投机投资者,但同时对房价下跌也不报多大希望。其中部分表示,担心二手房转让时20%个人所得税转嫁到自己身上,所以只考虑新房。深圳一大型企业员工仍在组织团购,一张姓员工告诉记者,同事已经在购房群里发布了细则出台的消息,商量决定放弃考虑二手房市场,集中精力挑选新房,“如果买二手房,20%的个人所得税业主不愿意出,还得我来付,还不如买新房划算”。
  
  而接受采访的十余位开发商,多认为深圳三限政策(限购、限贷、限价)的执行在全国已算严格,本轮细则出台对新房市场影响不大。别墅开发商则表示由于产品本身数量很少,过往一次性付款比例很高,认为对自己影响甚微。“年前周末正常的新客户来访量大约是200多批次,高的时候也有300多批次,但是调控后这个周末反而增加有20%,这个增长额也是超出了我们预期的。”葛保敏分析说,不排除新政影响到客户的心理预期,由于二手房按照20%征税会增加购房成本,而将买家推向新房市场。即便如此,多位开发商依然表示只要工期允许,会抓紧入市,能卖就赶紧卖。
  
  南山将蝉联深圳新房均价最高区
  
  3月5日南山线。尚未到达第一个项目华侨城燕晗山居之前,便有队员感慨当天是“豪宅之旅”。尽管去年南山新房成交均价有2.3%的下跌,但是仍以34374元/平方米,领跑全城六区,高过“亚军”福田区近14%。
  
  根据中原地产提供的资料,今年南山新盘共17个,总建筑面积约百万平方米,蛇口和后海仍将是重点供应区域,共有7个新盘入市,再加上华侨城和红树湾的两个别墅项目,在前海经济特区以及后海总部基地逐渐成熟的推动下,预计今年南山有很大概率将卫冕深圳新房价格冠军区域。南都记者踩盘所见,80平方米以下小户型少见。

[责任编辑: 张明]
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